Le spese approvate dall'assemblea prima del rogito sono a carico del vecchio proprietario, all'acquirente non spettano.
fonte: idealista.it
In presenza di lavori straordinari in condominio, chi paga tra il venditore e l’acquirente se gli interventi sono stati approvati prima del rogito notarile? Si tratta di un’eventualità tutt’altro che rara, poiché può capitare che venga approvata dal condominio della manutenzione straordinaria, mentre uno dei condomini si trova in trattativa per la vendita del suo appartamento.
Su questa questione è intervenuta di recente la giurisprudenza, con diverse sentenze: le spese straordinarie approvate prima del rogito sono a carico del venditore, ovvero del titolare dei diritti di proprietà al momento della delibera da parte dell’assemblea condominiale. Naturalmente, è necessario che i lavori siano stati regolarmente approvati, secondo le specifiche di legge, e che il condominio abbia istituito l’apposito fondo speciale specificato dell’articolo 1135 del Codice Civile, senza il quale la delibera è nulla.
Chi deve pagare i lavori straordinari in condominio?
Chi compra un appartamento deve pagare i lavori già deliberati?
Manutenzione ordinaria e vendita: chi se ne fa carico
Lavori condominiali e vendita: il peso del contratto
Cosa succede se un condomino non può pagare le spese straordinarie?
Si possono rateizzare i costi di manutenzione ordinaria?
Chi deve pagare i lavori straordinari in condominio?
Così come già spiegato in apertura, può capitare che vengano approvati degli interventi di manutenzione straordinaria del condominio, mentre uno dei condomini si trova nel mezzo di una trattativa per la vendita della sua unità immobiliare. E sorge, di conseguenza, il legittimo dubbio di chi debba farsi carico di questa spesa: il venditore che sta per cedere l’immobile o, ancora, l’acquirente che ne sta per prendere il possesso?
Rispondere a questa domanda è più complesso rispetto a quanto si possa perché, poiché occorre verificare:
le disposizioni di legge e le relative sentenze;
eventuali accordi sottoscritti tra le parti in sede di definizione del contratto di vendita.
Chi compra un appartamento deve pagare i lavori già deliberati?
Dal punto di vista giuridico, il dubbio su chi debba farsi carico di lavori già deliberati prima del rogito notarile è stato dipanato da una recente sentenza, la numero 10025 del Tribunale di Napoli, dello scorso 2 novembre 2023.
Nel caso specifico, l’assemblea condominiale aveva approvato dei lavori di manutenzione straordinaria dell’immobile prima che un’unità immobiliare venisse venduta. Al termine dei lavori, l’appaltatore aveva richiesto il pagamento delle spese ai nuovi proprietari, i quali si sono però rivolti ai giudici perché convinti che i costi fossero a carico del precedente proprietario, ovvero il venditore.
Il Tribunale ha accolto la richiesta dei nuovi proprietari dell’immobile, specificando che in presenza di lavori straordinari deliberati prima del rogito:
le spese sono addebitate al titolare della proprietà al momento della delibera condominiale, quindi al venditore;
le delibere condominiali sono vincolanti per i proprietari nel momento della loro adozione.
Come facile intuire, è necessario che l’assemblea condominiale abbia avuto luogo regolarmente, rispettando le disposizione di legge, e che vi sia riportata precisamente la data sul verbale di approvazione. Quest’ultima farà fede per determinare se le spese siano effettivamente antecedenti al rogito.
La decisione del tribunale ricalca una precedente ordinanza della Corte di Cassazione, la 11199 dell’aprile 2021: i costi dei lavori straordinari sono sempre a carico del proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione in assemblea, anche quando vengono materialmente realizzati dopo l’atto di vendita.
Manutenzione ordinaria e vendita: chi se ne fa carico
L’orientamento della giurisprudenza sulla suddivisione delle spese prima della vendita dell’immobile vale, tuttavia, unicamente per i lavori straordinari o di ristrutturazione, di cui è fondamentale conoscere la differenza, mentre non si applica per la manutenzione ordinaria.
Per gli interventi ordinari, la Cassazione con la sentenza 10235 del 2013 ha stabilito che i costi:
spettano a chi effettivamente ne trae godimento, perché l’onere si concretizza quando le opere vengono materialmente realizzate;
di conseguenza, sono a carico dell’acquirente anche se deliberate prima dell’acquisto dell’immobile, se realizzate dopo la compravendita.
Lavori condominiali e vendita: il peso del contratto
Di norma, in fase di trattativa per l’acquisto di un immobile, il venditore è tenuto a informare il papabile acquirente dell’approvazione di interventi di manutenzione straordinaria, da parte dell’assemblea condominiale. Oltre che per trasparenza, la conoscenza di eventuali interventi è utile anche alle parti in fase di contratto di vendita.Venditore e acquirente si possono infatti anche reciprocamente accordare per il pagamento di eventuali spese straordinarie, purché ve ne sia traccia scritta:
le parti, di comune accordo, possono decidere chi tra venditore e acquirente sosterrà materialmente i costi;
nonostante la giurisprudenza abbia stabilito che, in mancanza di accordi, queste spese spettino al venditore, è sempre utile dipanare futuri conflitti specificandolo in sede contrattuale.
Per farlo, è possibile aggiungere al contratto di vendita una specifica clausola, ad esempio: “Le parti concordano che le spese condominiali approvate dall’assemblea condominiale prima della data del rogito sono a carico del venditore”. Si dovrà poi specificare la data in cui l’assemblea ha deliberato i lavori e, ancora, la lista o il prospetto di tutti gli interventi che verranno condotti.
Cosa succede se un condomino non può pagare le spese straordinarie?
Ma cosa accade se un condominio, e più precisamente il vecchio proprietario, non può pagare le spese straordinarie approvate in assemblea?
Come già spiegato nei precedenti paragrafi, le delibere approvate dall’assemblea sono vincolanti per tutti i condomini, titolari di un diritto di proprietà al momento della stessa approvazione. Questo significa che, in presenza di un vecchio proprietario che non corrisponde il dovuto:
al nuovo proprietario non può essere avanzata alcuna richiesta, poiché i costi sono a carico del precedente;
il condominio dovrà agire nei confronti dell’ex proprietario non pagante.
La procedura prevede che l’amministratore rappresentante del condominio mandi innanzitutto, via raccomanda oppure PEC, una lettera in cui si intima il pagamento delle somme arretrate, evidenziando il termine di pagamento e allegando tutti i riferimenti delle suddette spese.Se la richiesta dovesse essere rifiutata, si può procedere in tribunale con la richiesta di un’ingiunzione di pagamento. Qualora anche l’ingiunzione non dovesse sortire alcun effetto, il vecchio proprietario potrebbe essere soggetto a pignoramento dello stipendio o di altri beni in suo possesso. Ovviamente, non potrà essere pignorato l’appartamento dove risiede il nuovo proprietario sul quale, appunto, non verte alcun obbligo di pagamento.
Si possono rateizzare i costi di manutenzione ordinaria?
È utile ricordare che, per i condomini - o gli ex condomini, come appunto nel caso di un vecchio proprietario su cui vertono costi di manutenzione, che ha venduto l’appartamento - in difficoltà economiche, vi è la possibilità di chiedere la rateizzazione del pagamento.
La richiesta deve essere avanzata, in forma scritta con raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, all’amministratore di condominio. Dopodiché, la questione sarà messa all’ordine del giorno alla successiva assemblea condominiale, che deciderà se concedere questa possibilità. Di solito, si tratta di richieste che non vengono ignorate, anche perché il condominio ha la priorità di recuperare il denaro ed evitare che gli stessi condomini diventino morosi. Inoltre, all’interno del fondo speciale per questi interventi, è possibile istituire una quota proprio a copertura dei residenti morosi o ritardatari.
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